近期，《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（國發(fā)〔2023〕14號(hào)文）（下稱指導(dǎo)意見）的出臺(tái)引發(fā)各界對(duì)我國住房體系改革的熱議。該意見于2023年8月25日由國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過，目前已下發(fā)各級(jí)政府及各部委直屬單位。國常會(huì)指出“推進(jìn)保障性住房建設(shè)，有利于保障和改善民生，有利于擴(kuò)大有效投資，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式的重要舉措?！?/span>
一、《指導(dǎo)意見》主要內(nèi)容
今年以來，保障房建設(shè)受到中央高度重視，多次提出要加大保障性住房建設(shè)和供給。本次《指導(dǎo)意見》的發(fā)布預(yù)示著新一輪保障房改革即將拉開序幕?？v觀我國住房制度改革歷程，住房保障體系經(jīng)歷了經(jīng)適房、廉租房、限價(jià)房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房等多輪調(diào)整，不斷推進(jìn)我國住房保障體系的演變與完善。
《指導(dǎo)意見》提出了配售型保障房建設(shè)和籌集、保障對(duì)象和標(biāo)準(zhǔn)、配售和管理、支持政策等方面的基本原則和重點(diǎn)任務(wù)。配售型保障房的提出，使我國住房保障體系得到進(jìn)一步完善，“市場(chǎng)+保障”的住房雙軌制逐漸形成，我國住房保障正在探索“中國模式”。
《指導(dǎo)意見》的提出推動(dòng)建立房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，一方面在大城市加大保障性住房建設(shè)和供給，提高保障性住房在住房總供給中的比例，解決工薪收入群體住房困難，穩(wěn)定工薪收入群體住房預(yù)期，為落實(shí)“房住不炒”的定位提供住房支撐；另一方面讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進(jìn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。
隨著保障房的大規(guī)模供應(yīng)，保障房將有效地滿足剛性住房需求，而市場(chǎng)化商品住房將重點(diǎn)滿足改善性住房需求，“市場(chǎng)+保障”雙軌制將逐漸形成。在“市場(chǎng)+保障”的雙軌體制下，保障房脫離商品住房的市場(chǎng)化發(fā)展后，合理確定保障房配售價(jià)格、以合規(guī)的資金來源支持保障房的籌建，是構(gòu)建新型保障房體系的重中之重。
二、保障性住房配售價(jià)格機(jī)制
《指導(dǎo)意見》中明確提出“配售價(jià)格按基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、加適度合理利潤的原則測(cè)算確定。”即配售型保障房的基本定價(jià)機(jī)制為：劃撥土地成本+建安成本+合理利潤，其中劃撥土地成本及建安成本是較為確定的成本支出，配售價(jià)格主要取決于對(duì)合理利潤的理解，結(jié)合新加坡組屋及國內(nèi)主要城市共有產(chǎn)權(quán)房的定價(jià)原則對(duì)其定價(jià)機(jī)制進(jìn)行相關(guān)探討。
(1) 新加坡組屋定價(jià)方法
新加坡的組屋制度是1964年新加坡提出的“居者有其屋”計(jì)劃下產(chǎn)生的，由建屋發(fā)展局主要負(fù)責(zé)其規(guī)劃、建設(shè)及管理。建屋發(fā)展局以合理市場(chǎng)價(jià)格購買國家儲(chǔ)備的土地，按照全部的開發(fā)成本確定一個(gè)結(jié)算價(jià)格。新組屋銷售價(jià)格低于實(shí)際結(jié)算價(jià)格的部分計(jì)入建屋發(fā)展局的赤字，并由政府提供財(cái)政補(bǔ)貼。建屋發(fā)展局會(huì)根據(jù)附近轉(zhuǎn)售組屋的售價(jià)，以及個(gè)別單位的特點(diǎn)和當(dāng)前市場(chǎng)條件，來確定新組屋的市價(jià)，并在此基礎(chǔ)上給予購房人大幅津貼，使新組屋的售價(jià)降至可負(fù)擔(dān)的水平。一般來說，非成熟組屋區(qū)的售價(jià)相當(dāng)于家庭年收入的五倍或以下。
(2) 北京市共有產(chǎn)權(quán)房定價(jià)方法
北京市共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的銷售均價(jià)低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價(jià)格，以項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本和適當(dāng)利潤為基礎(chǔ)，并考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定。銷售均價(jià)在土地供應(yīng)文件中予以明確。開發(fā)建設(shè)單位依據(jù)銷售均價(jià)，結(jié)合房屋樓層、朝向、位置等因素，確定每套房屋的銷售價(jià)格，價(jià)格浮動(dòng)范圍為±5%。
(3) 上海市共有產(chǎn)權(quán)房定價(jià)方法
單獨(dú)選址、集中建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)保障住房，政府與建設(shè)單位之間的結(jié)算價(jià)格由開發(fā)建設(shè)成本、利潤和稅金三部分構(gòu)成。其中，利潤控制在3%以內(nèi)，稅費(fèi)按國家規(guī)定稅目和稅率及相關(guān)優(yōu)惠政策計(jì)算。銷售基準(zhǔn)價(jià)格以建設(shè)項(xiàng)目結(jié)算價(jià)格為基礎(chǔ)，并綜合考慮保障對(duì)象的支付能力、以及相近時(shí)期、相鄰地段內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)保障住房項(xiàng)目價(jià)格平衡等因素確定。配建的共有產(chǎn)權(quán)保障住房銷售基準(zhǔn)價(jià)格，綜合考慮保障對(duì)象的支付能力以及相近時(shí)期、相鄰地段內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)保障住房項(xiàng)目價(jià)格平衡等因素確定。
(4) 深圳市共有產(chǎn)權(quán)房定價(jià)方法
共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的銷售均價(jià)按照同期同區(qū)域同品質(zhì)商品住房市場(chǎng)參考價(jià)格的50%確定，市場(chǎng)參考價(jià)格由市主管部門委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估測(cè)算擬定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。同時(shí)由市主管部門在銷售均價(jià)基礎(chǔ)上結(jié)合專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估測(cè)算結(jié)果設(shè)置銷售價(jià)格上限。
綜合新加坡組屋及國內(nèi)主要城市共有產(chǎn)權(quán)房定價(jià)機(jī)制，對(duì)于配售型的保障房，其銷售價(jià)格在《指導(dǎo)意見》的規(guī)定基礎(chǔ)上，需要綜合考慮保障對(duì)象的承受能力、本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀等。
針對(duì)需綜合考慮的因素，可以委托第三方咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)研分析，評(píng)估測(cè)算其效益，確定適度合理利潤空間。在保障房市場(chǎng)發(fā)展完善后，合理利潤則可參考區(qū)域內(nèi)保障房平均利潤水平，綜合考慮本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及保障對(duì)象收入水平的變動(dòng)來確定。
三、保障性住房資金來源
保障性住房的建設(shè)資金來源應(yīng)保證合法合規(guī)，在避免新增政府隱性債務(wù)的原則上，拓寬建設(shè)資金的融資渠道?！吨笇?dǎo)意見》中明確了未來建設(shè)保障性住房的三大資金來源：一是中央通過現(xiàn)有資金安排渠道適當(dāng)給予補(bǔ)助，例如2022年中央財(cái)政安排城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金708億元，主要投向了建設(shè)公租房、保租房、棚改、舊改；二是地方專項(xiàng)債，2022年1-10月投向保障性安居工程領(lǐng)域的專項(xiàng)債額度達(dá)6245億元；三是利用公積金發(fā)放開發(fā)貸，公積金支持保障性住房貸款早已有試點(diǎn)，截止2022年末，全國公積金累計(jì)向373個(gè)保障性住房試點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款872.15億元。
除上述《指導(dǎo)意見》中明確的資金來源，各地政府也需探索合規(guī)的資金支持方式。一方面可以通過政府性基金中土地出讓金收入設(shè)立保障性住房專項(xiàng)基金，另一方面保障房的后期物業(yè)運(yùn)營可產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，具備良好的經(jīng)營性收入，可通過財(cái)政資金補(bǔ)貼與物業(yè)運(yùn)營收入相結(jié)合的方式招引社會(huì)投資人參與保障房的建設(shè)。另外對(duì)于配租型的保障房可以采用市場(chǎng)化融資方式，通過發(fā)行保障性租賃住房REITs來募集資金。
《指導(dǎo)意見》的出臺(tái)預(yù)示著“新房改”的到來，未來我國住房供應(yīng)體系將發(fā)生顯著變化，保障房的地位明顯提升。在此過程中，以《指導(dǎo)意見》為依據(jù)，確保保障房配售價(jià)格合理以及合規(guī)籌劃資金來源，將有助于推進(jìn)新型保障房體系建設(shè)，形成住房保障的“中國模式”。
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